Банк России планирует с 1 октября 2027 года ввести новый подход к резервированию по кредитам на строительство жилья: размер отчислений в резервы будет зависеть от фазы проекта и связанных с ним рисков, сообщил Александр Данилов, директор департамента банковского регулирования и аналитики Банка России.
Инициатива призвана сделать резервы более «реалистичными» — чтобы они отражали постепенное ухудшение финансового положения проектов, а не скачкообразную смену статуса «хороший/плохой».
Ухудшение не происходит мгновенно — эрозия идёт постепенно. Сейчас регулирование слишком дискретно, и это неправильно, поэтому нужно учитывать фазу и риск проекта.
Фазы проекта, по которым будут дифференцироваться резервы
- Инициирование — согласование застройки, выдача бридж‑кредита;
- Проектирование — проектные работы до получения разрешения на строительство;
- Строительство — до получения разрешения на ввод в эксплуатацию;
- Эксплуатация — после получения разрешения на ввод в эксплуатацию.
По предложенной методике минимальные расчетные резервы составят: 5% на стадии инициирования, 0,1% на стадиях проектирования и строительства, и 1,0% на стадии эксплуатации.
Если проект идёт по графику и согласования получаются вовремя, резервы будут минимальными и даже ниже текущих. При наличии отклонений — например, большого парка незадействованных участков, отсутствия разрешений или низких продаж — резервы будут постепенно увеличиваться.
Банки, которые умеют правильно оценивать риски и отбирать хорошие проекты, будут получать меньше требований по резервам — это способ стимулировать качество кредитного портфеля.
Регулятор подчёркивает также необходимость достаточного капитала у банков: если потребуется формировать резервы — они должны быть созданы, чтобы защитить вкладчиков и кредиторов.